Pratiche edilizie e incentivi fiscali per ristrutturare casa
Domande e risposte utili per una ristrutturazione serena
La ristrutturazione di una casa, per quanto entusiasmante, può presentare sfide burocratiche e fiscali. Per aiutarti a navigare tra le pratiche edilizie e le agevolazioni fiscali, risponderemo alle domande più comuni che i clienti ci pongono quando decidono di intraprendere una ristrutturazione.
Una premessa prima di iniziare. Ci teniamo a precisare che ciò di cui parleremo in questo articolo, riguarda aspetti tecnici di cui non ti puoi occupare tu che vuoi ristrutturare casa.
Sono aspetti specialistici che richiedono una conoscenza approfondita che solo un professionista può gestire. Ma riteniamo sia utile darti un quadro generale di cosa c’è dietro a una ristrutturazione e quali aspetti tenere in considerazione per realizzare un progetto di successo e poter accedere alle agevolazioni fiscali.
C’è una casa che mi piace e vorrei capire come poterla ristrutturare prima di procedere all’acquisto. Cosa devo chiedere e a cosa devo prestare attenzione?
Prima di iniziare qualsiasi intervento di ristrutturazione e capirne la fattibilità è necessario verificare la conformità urbanistica dell’immobile.
Per farlo, occorre richiedere al proprietario o all’agenzia immobiliare l’accesso agli atti, ossia a tutti i documenti e progetti relativi all’immobile depositati in Comune (puoi approfondire anche in questo articolo).
Una volta in possesso di questi documenti va fatto un confronto preciso e dettagliato, anche a seguito del rilievo delle misure della casa, tra i disegni progettuali depositati e lo stato di fatto.
Queste indagini urbanistiche e la verifica della conformità dei luoghi sono fondamentali per stabilire la fattibilità dell’intervento di ristrutturazione successivo rispetto alla normativa edilizia locale.
Espletate queste prime verifiche, si potrà procedere con la predisposizione degli elaborati tecnici dettagliati da allegare alle pratiche edilizie necessarie per eseguire le opere in progetto.
La legge a tal proposito è chiara (Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001) e afferma che se l’immobile non è in regola, non è possibile fare interventi edilizi successivi, in quanto ulteriori lavori sarebbero considerati come reiterazione di abuso. Pertanto, prima di iniziare con la ristrutturazione, occorre che sia sanata la situazione o rimuovere l’abuso.
Se vuoi acquistare casa e hai bisogno di capire in anticipo, se ci sono abusi e se riuscirai a trasformare l’immobile che hai trovato nella tua casa da sogno, oltre ad avere un’idea di quanto ti costerà, puoi affidarti a noi di Home Design con il nostro servizio Acquista e ristruttura casa senza sorprese!
Quando è necessaria una pratica edilizia?
La Pratica edilizia è quel documento che ti permette di costruire, demolire o modificare un immobile. Le pratiche edilizie si distinguono in
- Permesso di Costruire, che sostituisce la Concessione Edilizia e Licenza Edilizia a partire dal 2001
- SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività)
- CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata)
Queste pratiche edilizie devono essere redatte e presentate da un tecnico abilitato, proprio come noi di Home Design, al Comune dove è situato l’immobile su cui si effettueranno i lavori, allegando tutta la documentazione tecnica, che varia a seconda dell’intervento da realizzare.
Alcuni esempi (non esaustivi)
▶ Per gli interventi di nuova costruzione e di ampliamento, in caso di ristrutturazione edilizia che comporta modifiche alla volumetria complessiva dell’immobile e modifica della destinazione d’uso, occorre il Permesso di Costruire
▶ In caso di manutenzione straordinaria delle parti strutturali dell’edificio, restauro o risanamento delle parti strutturali di un edificio che non vadano ad aumentare/modificare volume, destinazione d’uso o sagoma dell’immobile, in caso di modifiche dei prospetti, interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, occorre presentare la SCIA. Parliamo ad esempio di opere su muri portanti, travi, pilastri, solai, la realizzazione di un solaio, il rifacimento del tetto, il consolidamento delle fondazioni, dei pilastri o delle travi
▶ In caso di interventi interni all’abitazione che non modificano le parti strutturali dell’edificio, come la demolizione e realizzazione di nuove pareti per una nuova distribuzione interna degli spazi, allargamento o spostamento di porte, frazionamento e fusione di unità immobiliare senza aumento di volumetria, si deve presentare la CILA
La CILA e la SCIA vanno quindi presentate in caso di lavori di manutenzione straordinaria e ristrutturazione edilizia.
È importante pianificare bene i lavori da eseguire e farsi supportare da un professionista per la gestione delle pratiche burocratiche. Senza pratiche edilizie, quando necessarie o con pratiche edilizie incomplete o sbagliate, non si avrà diritto alle detrazioni fiscali e l’Agenzia delle Entrate può quindi chiedere la restituzione delle somme già godute.
Noi di Home Design possiamo aiutarti! Abbiamo pensato a diversi servizi per garantirti una ristrutturazione senza pensieri. 😀
I nostri progetti
Vogliamo raccontarti alcuni progetti per aiutarti a comprendere meglio quali lavori sono stati fatti e quali permessi presentati.
Ristrutturazione di un appartamento con ampliamento degli spazi interni ed esterni
- I lavori di modifica degli spazi interni sono stati
▶ Demolizione delle pareti divisorie tra ingresso-soggiorno- studio per realizzare un grande open space con cucina a vista
▶ Modifica della finestra “zoppa” presente nel soggiorno per realizzare una grande porta finestra
▶ Al posto della cucina e della sala da pranzo esistenti, sono stati ricavati la camera matrimoniale con bagno annesso e la cabina armadio, grazie ad un ampliamento realizzato con la chiusura di parte della grande terrazza
▶ Una delle grandi camere è stata ridimensionata per ricavare una piccola cabina armadio e un comodo e funzionale ripostiglio
Per questi lavori interni abbiamo presentato un Permesso di Costruire per ampliamento ai sensi della Legge sul “Piano Casa”.
- L’immobile è stato anche oggetto di una ristrutturazione esterna totale. Per gli interventi di ristrutturazione esterna i proprietari hanno usufruito delle agevolazioni fiscali del Bonus Facciate
Per questi lavori abbiamo presentato un’unica pratica: Permesso di Costruire che ingloba ampliamento, interventi di manutenzione straordinaria interna e ristrutturazione esterna.
Se ci fossero stati interventi su immobili diversi o interventi fatti non contemporaneamente, le pratiche da presentare sarebbero state
- Per la nuova distribuzione interna: CILA
- Per la modifica dei prospetti, modifica della finestra “zoppa” nel soggiorno in grande porta finestra: SCIA
- Per l’ampliamento: Permesso di Costruire
Ristrutturazione di una casa degli anni ’60 con nuova distribuzione degli spazi interni
In questo progetto abbiamo elaborato una nuova distribuzione degli spazi nei limiti delle possibilità date dalla struttura dell’edificio (in muratura portante con un muro di spina proprio al centro dell’appartamento).
Nell’immagine qui sotto puoi osservare lo stato di fatto: la casa presentava un corridoio lungo e stretto che portava al bagno. Una sala da pranzo con il classico cucinino, come nelle case di una volta, e nel lato opposto il soggiorno. Due grandi camere ai lati del bagno. Nessuna porta o un disimpegno a dividere l’ingresso dalla zona giorno.
Ecco i lavori eseguiti
▶ Abbiamo demolito la parete tra cucinino e zona pranzo per creare un grande open space dove abbiamo realizzato una grande nicchia per contenere un’armadiatura capiente e funzionale
▶ La caldaia è stata spostata nella parete lunga della cucina e, per non renderla a vista, nascosta dentro una colonna
▶ Abbiamo allargato e alzato il vano della porta dall’ingresso alla cucina e sostituito la vecchia porta con una in vetro scorrevole con binario a parete
▶ Abbiamo realizzato una parete con porta a vetro tra ingresso e zona notte
▶ Il bagno è stato rinnovato completamente: la vasca sostituita da un’ampia doccia. Water e bidet disposti nella stessa parete
▶ Rifacimento di tutti gli impianti idrico-sanitario, elettrico e termico. Abbiamo deciso di non rompere il pavimento e il massetto esistente ma di passare gli impianti a parete e a soffitto, nascondendo gran parte delle tubazioni nel sottotetto
Per queste opere interne abbiamo presentato la CILA.
Per approfondire il progetto puoi leggere il racconto in questo articolo.
Quali sono gli interventi di edilizia libera che posso fare senza presentare autorizzazioni?
In caso di manutenzione ordinaria non è necessario presentare alcuna pratica edilizia (niente permesso a costruire e niente CILA o SCIA), si parla infatti di edilizia libera, anche se però ci sono Comuni che possono richiedere una comunicazione per determinati tipi di interventi.
Ecco alcuni esempi di interventi senza necessità di pratica edilizia
▶ Rifacimento della pavimentazione interna ed esterna e dei rivestimenti
▶ Rifacimento impianto elettrico o messa a norma
▶ Sostituzione delle finestre e porte
▶ Tinteggiatura delle pareti
▶ Sostituzione dei sanitari
Un esempio in questo nostro progetto.
Ristrutturazione di una casa senza demolire o spostare le pareti
Si trattava di un appartamento di recente costruzione situato a Castelfidardo. In buone condizioni manutentive ma da rivedere nella composizione degli spazi interni che non rispecchiavano i gusti dei clienti.
Ecco i lavori eseguiti nella zona giorno
▶ Abbiamo mantenuto la cucina esistente e tinteggiato le piastrelle con un’apposita vernice a smalto
▶ Tinteggiato le pareti
▶ Sostituito le piastrelle del pavimento
▶ Sostituito la porta battente tra soggiorno e disimpegno con una grande porta in vetro scorrevole esterno muro
▶ Abbiamo rinnovato i bagni senza modificare lo schema degli impianti; in un bagno è stata sostituita la vasca con una grande doccia
Nella camera matrimoniale abbiamo
▶ Tinteggiato le pareti
▶ Sostituito le piastrelle del pavimento
▶ Sostituito il vecchio radiatore con termoarredo
▶ Sostituito le porte esistenti in legno con porte laccate
Un progetto che abbiamo seguito senza richiedere autorizzazioni.
Puoi approfondire il progetto in questo articolo.
Quali professionisti mi possono aiutare nelle pratiche edilizie?
Per gestire le pratiche edilizie, è fondamentale coinvolgere un professionista abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Questo professionista sarà responsabile della pratica Comunale e della pratica catastale. Avere una figura di riferimento unica semplifica davvero tanto la gestione complessiva del progetto e riduce eventuali complicazioni.
Se stai pensando di affidare le pratiche edilizie della tua ristrutturazione o lasciare la ristrutturazione in mano a un professionista, noi possiamo aiutarti con il servizio NUOVACASA ZEROSTRESS.
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Come posso accedere agli incentivi fiscali per la ristrutturazione?
I lavori per i quali spettano gli incentivi fiscali sono
- Manutenzione straordinaria
- Restauro e risanamento conservativo
- Ristrutturazione edilizia
La normativa non permette di detrarre le opere di manutenzione ordinaria (a meno che non si tratti di opere sulle parti comuni del condominio). Se però si eseguono lavori di manutenzione ordinaria insieme a lavori di manutenzione straordinaria, i primi sono detraibili insieme ai secondi (i lavori di manutenzione ordinaria vengono trainati). Esempio: se si esegue un intervento di manutenzione straordinaria (si sposta un muro) e si coglie l’occasione per sostituire il pavimento (che rientra nella manutenzione ordinaria), entrambi i lavori possono essere detratti fiscalmente perché eseguiti insieme.
Come anticipato sopra, i lavori di manutenzione ordinaria sulle parti comuni di un condominio, sono detraibili.
Attualmente, con il Decreto Legge n.212 del Governo, per tutto il 2024 sono in vigore queste agevolazioni fiscali.
▶ Bonus casa 50% (Bonus Ristrutturazioni Edilizie) – Per il Bonus casa 50% occorre presentare la CILA o una SCIA per interventi di manutenzione straordinaria
▶ Bonus arredo (sempre del 50%) – Per il Bonus arredo 50% occorre aver aperto una CILA o una SCIA per interventi di manutenzione straordinaria, ad eccezione di alcuni casi (ad esempio, per la sostituzione della caldaia, non occorre presentare nessuna pratica edilizia, ma si può usufruire del bonus mobili)
▶ Ecobonus (variabile tra 50% e 65%) – Per l’Ecobonus (variabile tra il 50% e il 65% per l’efficientamento energetico) occorre presentare la CILA o la SCIA per interventi di manutenzione straordinaria. Sono esclusi gli interventi che sono in attività edilizia libera come la sostituzione della caldaia o degli infissi
▶ Bonus Barriere Architettoniche (75%) – Si tratta di un bonus che consente di detrarre una parte consistente della spesa, anche in assenza di persone con disabilità nell’appartamento in cui viene effettuato l’intervento. I lavori che rientrano in questa agevolazione sono: eliminazione delle barriere architettoniche aventi ad oggetto scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici (con l’esigenza di Scia). Dal D.L. 212/2023, ultima Legge di Bilancio, non è più permesso portare in detrazione la sostituzione di porte e finestre.
Si tratta di un argomento un po’ complesso, che preferiamo approfondire magari in un articolo dedicato
Per garantirti di usufruire delle agevolazioni fiscali più vantaggiose, ti consigliamo di consultare un professionista esperto che conosca le normative locali.
Noi siamo qui per aiutarti a farti godere degli incentivi fiscali ideali per le tue specifiche esigenze.
La gestione delle pratiche edilizie e la massimizzazione degli incentivi fiscali sono passi cruciali nel processo di ristrutturazione.
Un professionista esperto può aiutarti a superare queste sfide e a garantire che la tua ristrutturazione si svolga secondo la legge, senza intoppi, risparmiando tempo e denaro.
Se hai bisogno di ulteriori informazioni o assistenza, non esitare a contattarci. Siamo qui per aiutarti a rendere la tua ristrutturazione un successo! 😀
