Acquistare casa: attenzione alla conformità urbanistica e catastale
Conformità urbanistica e catastale degli immobili: qual è la differenza?
Se sei in procinto di acquistare casa, gli aspetti della conformità catastale e urbanistica sono molto, molto importanti.
Proprio per questo abbiamo pensato che potesse essere utile darti qualche info in più su questo argomento per compiere i passi giusti in un momento importante e delicato come quello dell’acquisto di casa.
Noi di Home Design ci occupiamo proprio di questo con il servizio Acquista e ristruttura casa senza sorprese: controlliamo gli aspetti urbanistici, catastali e lo stato di fatto dell’immobile da acquistare, per evitare che i nostri clienti possano acquistare casa con delle irregolarità che poi potrebbero non essere sanabili o che vadano sanate con delle spese impreviste.
In questo articolo non entreremo nello specifico di ogni fattispecie perché ci sono tante situazioni, tante sfumature e rischieremo di dire cose incomplete o non corrette.
Ma possiamo comunque offrirti una panoramica generale per schiarirti le idee.
Partiamo con alcune definizioni
La conformità
- Urbanistica e edilizia (spesso si parla solo di conformità urbanistica per abbreviare); si verifica rispetto a quanto depositato in Comune.
- Catastale: si verifica rispetto a quanto depositato in Catasto, all’Agenzia delle Entrate.
Cosa si intende per “conformità”?
La conformità urbanistica ed edilizia è la corrispondenza tra la casa così com’è ora e il disegno, il progetto di costruzione o di ristrutturazione depositato in Comune da un tecnico, e approvato dal Comune stesso. Questo perché quando si realizza un immobile occorre avere un titolo abilitativo, ovvero un permesso erogato dal Comune che dà l’autorizzazione alla realizzazione dell’immobile o alla ristrutturazione, dietro la presentazione di uno specifico progetto, che va appunto depositato.
Finiti i lavori di costruzione o ristrutturazione, il tecnico comunicherà al Comune il termine dei lavori e invierà la stessa planimetria e il progetto al catasto, ovvero all’Agenzia delle Entrate per l’accatastamento. Questo disegno e progetto presentato all’Agenzia delle Entrate sarà utilizzato per calcolare le tasse da pagare e sarà aggiornato ogni volta che si va a modificare l’immobile. Anche il semplice abbattimento di una parete modifica i parametri per il calcolo delle tasse.
Ecco quindi che: la planimetria urbanistica (ribadiamo: depositata in Comune) deve essere conforme alla casa così come è ora, e conforme alla planimetria catastale (disegni depositati al Catasto) a lavori finiti.
È importante comprendere le differenze tra questi due tipi di conformità, perchè le informazioni catastali non hanno natura edilizia, stabiliscono solo la tassazione futura.
Quello che conta e che ci permette di attestare che siamo in assenza di abusi è quindi la conformità urbanistica ed edilizia, non quella catastale.
Conformità urbanistica e catastale durante l’acquisto di un’immobile
Al momento dell’acquisto di un immobile, il fattore che si deve considerare è la conformità urbanistica ovvero l’assenza di abusi edilizi (sanabili o meno) che potrebbero inficiare la validità del futuro rogito.
Un altro fattore da considerare è la conformità catastale, cioè la corrispondenza fra l’immobile e i dati su di esso registrati al catasto, utile ai fini fiscali.
L’errore che si fa comunemente è prendere in esame solo l’aspetto catastale. Quindi, se si verifica che la planimetria catastale corrisponde allo stato dei luoghi, ossia alla casa così com’è, si pensa di essere a posto. Come detto sopra, non è affatto così.
Il nuovo proprietario, acquistando un immobile non regolare dal punto di vista urbanistico, non solo paga, ma si accollerebbe ogni responsabilità civile o penale in merito agli abusi, che passerebbero dal vecchio al nuovo proprietario.
Se stai per acquistare casa e vuoi dormire notti serene, quello che ti consiglio è di affidarti ad un tecnico di fiducia che, una volta acquisiti i documenti in Comune tramite un accesso agli atti, ti verifichi accuratamente che non ci siano difformità. Purtroppo, non devi fidarti del venditore che ti dice sia tutto a posto, anche se in buona fede. Molti proprietari che mettono in vendita casa, sono convinti di avere tutto in regola, ma non hanno le competenze tecniche per valutare se, in realtà, a suo tempo il tecnico non aveva adempiuto a tutto correttamente.
Ma come è possibile che i documenti del catasto, al Comune e lo stato di fatto dell’immobile siano difformi?
Può succedere! E più spesso di quanto pensi!
Ti faccio un esempio di una mia cliente che vuole mettere in vendita un appartamento ricevuto in eredità e mi ha chiesto di verificare se è tutto regolare per venderlo.
Sì, perché un immobile che presenta difformità non può essere venduto.
Purtroppo capita raramente che un venditore si prenda la briga di pagare un tecnico per la verifica della conformità. Capita più spesso che si metta in vendita l’immobile così com’è e solo arrivati al rogito ci si accorga di qualche spiacevole sorpresa, ossia la scoperta di abusi che necessitano di una pratica di sanatoria. Ne conseguono rallentamenti della fase di compravendita per i tempi tecnici e burocratici richiesti dalla sanatoria.
È quindi fondamentale arrivare al preliminare d’acquisto con già le idee chiare sullo stato di conformità o sulla presenza di eventuali abusi dell’immobile che si è scelto di acquistare o vendere. La responsabilità della conformità edilizia in caso di rogito è del venditore, che in sede di atto di vendita deve dichiarare sotto la propria responsabilità, la conformità urbanistica dell’immobile. L’acquirente, invece, deve accertarsi che questa regolarità esista realmente per non avere in futuro problemi nell’eseguire lavori di ristrutturazione o nel vendere nuovamente l’immobile.
Ti consiglio quindi, di far controllare la conformità urbanistica da un tecnico di fiducia e, in caso di irregolarità, richiedere eventuali sanatorie per effettuare l’adeguamento allo stato di fatto.
Tornando alla mia cliente, era più che certa che il padre, o meglio i tecnici incaricati dal padre, avessero sempre provveduto a regolarizzare tutti gli interventi.
Ecco, invece, quello che ho scoperto dopo aver ricevuto dal Comune i progetti depositati e allegati al titolo abilitativo.
▶ In questa foto puoi osservare il progetto depositato in Comune
▶ Qui invece lo Stato di fatto che ho rilevato
▶ In questa foto ti mostro lo Stato comparativo dal quale puoi osservare le difformità dello stato di fatto rispetto allo stato autorizzato
▶ Qui infine, la planimetria catastale
Come puoi vedere, non solo lo stato di fatto non coincide con il progetto depositato in Comune, ma neanche con la planimetria catastale.
Spesso questo succede in quanto, negli anni passati, durante l’esecuzione dei lavori si tendeva a modificare le opere rispetto a quanto previsto dal progetto e non si provvedeva a fare una variante finale per aggiornare tutte le modifiche. Nella stragrande maggioranza, si aggiornava solo la planimetria catastale che come detto, ad oggi, non ha valenza ai fini di dimostrare l’assenza di abusi.
Succede, quindi, che quando hai individuato la casa che ti piace e sei pronto ad acquistarla sei portato a pensare che l’atto di costruzione di quell’immobile sia conforme alla realtà. Ma spesso non è così: spesso questa identità non sussiste. Può accadere, ad esempio che finestre, muri siano spostati di qualche metro rispetto al progetto depositato in Comune, oppure potrebbe essere stata murata una porta, una stanza potrebbe essere stata resa cieca mentre da progetto originale non lo era. Insomma ci possono essere tantissime difformità che per legge rendono nullo l’atto di compravendita se non vengono prima sanate.
Senza considerare che oltre alla nullità dell’atto di compravendita, c’è anche un ulteriore fattore: la conformità urbanistica ed edilizia viene richiesta dalla banca nel caso di richiesta del mutuo.
Quindi, cosa fare? Come si può verificare la conformità urbanistica e catastale?
Fai controllare la situazione da tecnici esperti!
È importante controllare gli aspetti urbanistici, catastali e lo stato di fatto, per evitare di acquistare casa con delle irregolarità che poi potrebbero non essere sanabili oppure con il rischio di sanare di tasca propria. In questo caso è di fondamentale importanza il servizio offerto da tecnici professionisti come noi, Martina e Americo: potrai dormire sonni tranquilli saremo noi a fare la verifica di questi aspetti per tuo conto.
Noi di Home Design possiamo aiutarti con il nostro servizio ACQUISTA E RISTRUTTURA CASA SENZA SORPRESE che puoi anche approfondire in questo articolo.
- Per prima cosa, in qualità di tecnici abilitati, ci recheremo presso il Comune in cui è situato l’immobile che vuoi comprare per fare l’accesso agli atti e verificare la situazione.
- Una volta acquisita la documentazione depositata in Comune e fatto un rilievo dettagliato dell’immobile, confronteremo lo stato di fatto con il progetto autorizzato.
- Se troveremo delle difformità, analizzeremo la procedura ed individueremo la pratica necessaria per sanare questi abusi.
- Ti consegneremo una relazione sulla verifica della conformità urbanistica, edilizia e catastale dove saranno riassunte le difformità riscontrate dal confronto tra lo stato di fatto e i documenti conservati nell’archivio comunale al momento della costruzione e l’iter necessario per rendere regolare la conformità dell’immobile.
