QUAL È LA PROCEDURA PER ACCEDERE AL SUPERBONUS 110%? PRIMA PARTE

Mossi i primi passi, molti di voi ci chiedono qual è la procedura per accedere al Superbonus 110%.

Dallo scorso 17 luglio, data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale della legge di conversione del DL Rilancio, è stata fatta parecchia strada in avanti.

Molti dubbi sono stati chiariti e la chimera del Superbonus 110% sembra ormai trasformarsi in realtà.

Seppur una realtà un po’ complessa, con cavilli e tante variabili da sviscerare ed analizzare.

Ma non spaventatevi! Con questo articolo cerchiamo di semplificare qual è la strada da percorrere e vi mostriamo quali sono i prossimi passi da fare nella procedura per ottenere l’agevolazione al 110%.

Ne avevamo già parlato in un precedente articolo “Superbonus 110%. Come ottenere la detrazione. I primi passi da fare.”, ma cogliamo l’occasione per rispolverare quali sono i primi passi per il 110%.

La prima cosa da individuare, ancor prima del sopralluogo, è la tipologia di immobile in cui ricade il vostro edificio. Ossia se parliamo di:

• Condominio, ossia una forma di comunione in cui coesiste la proprietà individuale dei singoli condomini, costituita dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate separatamente, e una comproprietà sui beni comuni dell’immobile. Nozione con riferimento agli art. 1117 e 1139 del codice civile.
• Edificio unifamiliare, ossia un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare.
• Edificio plurifamiliare funzionalmente indipendente e con accesso autonomo dall’esterno, a destinazione abitativa. Può essere il caso di una villetta a schiera o di un appartamento all’interno di un condominio che abbia, per l’appunto, un ingresso autonomo (non da vano scale condominiale) ed impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica e il riscaldamento di proprietà esclusiva.

Precisiamo che il Superbonus 110% non spetta per gli interventi effettuati su unità immobiliari residenziali appartenenti alle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli).

Analisi di pre-fattibilità

Dopodiché si procede con:

• Sopralluogo iniziale dell’immobile, per valutare lo stato di fatto.
• Raccolta dei documenti in vostro possesso, visure e planimetrie catastali, concessione edilizia originaria o altre pratiche edilizie.
• Valutazione preventiva energetica. Valutiamo in fase preliminare quali interventi previsti dal DL Rilancio, trainanti e trainati, si possono realizzare sul vostro edificio.

Con la redazione dell’ APE pre e post interventi verifichiamo il salto delle due classi energetiche, requisito per accedere alla detrazione del 110%.

Se siete un condominio e non una persona fisica, sarà necessario effettuare un’assemblea condominiale in cui la maggioranza dei presenti delibera l’approvazione agli interventi del 110%.

La maggioranza dei condomini presenti dev’essere almeno 1/3 del valore complessivo dell’edificio.

Valutazione dei requisiti fiscali

Sarà necessario, infine, che il vostro commercialista verifichi che siate in possesso dei requisiti fiscali richiesti. Dovrà, infatti, valutare:

• Titolo di possesso dell’immobile, ossia se siete proprietari, nudi proprietari o titolari di altri diritti reali di godimento, ad esempio usufruttuari.
• Situazione reddituale. Il Superbonus 110% non spetta, ad esempio, ai soggetti che non possiedono redditi imponibili.
• Situazione familiare, se volete beneficiare dell’agevolazione del 110% in quanto familiari del possessore, ad esempio.

Se richiedete il Superbonus 110% come persona fisica, inoltre, dovrà verificare:

• che l’immobile oggetto di intervento non sia utilizzato nell’ambito dell’attività di impresa o della libera professione;
• che il Superbonus 110% non venga richiesto per più di due unità immobiliari.

A questo punto, verificata la pre-fattibilità e con l’approvazione del condominio, si può andare avanti con lo step successivo.

Se non siete in possesso di tutti i documenti, dovremo fare richiesta di accesso agli atti presso il vostro comune.

In questo modo recupereremo tutte le pratiche edilizie del vostro immobile e, a seguito di un rilievo preliminare, potremo verificare la conformità edilizia e catastale.

Infatti, un altro requisito fondamentale per ottenere il Superbonus 110% è che non ci siano abusi edilizi.

A questo punto, se l’edificio non presenta difformità, possiamo passare alla fase successiva. Altrimenti dovremo fare una pratica per sanare gli abusi esistenti.

Attenzione, non sempre questo è possibile! Ci sono delle opere che non sono sanabili perché in contrasto con le normative edilizie.

In questo caso dovremo fermarci e non potrete accedere alle detrazioni del 110% e a nessun altro tipo di agevolazione (art.49 del Testo unico edilizia).

Esempio pratico

Edificio unifamiliare con un bagno abusivo, ossia realizzato senza autorizzazione edilizia.

Il bagno si trova al piano seminterrato che ha un’altezza interna di 220 cm. Secondo i requisiti igienico-sanitari (DM 05.07.1975 e regolamenti edilizi) l’altezza minima di un locale adibito a bagno deve essere di 240 cm.

Opera non sanabile! L’unico modo per andare avanti è smantellare il bagno ripristinando, quindi, la situazione precedente alla sua realizzazione.