QUAL È LA PROCEDURA PER ACCEDERE AL SUPERBONUS 110%? SECONDA PARTE

Eccoci qua! Come promesso in questo articolo riprendiamo le fila e approfondiamo gli ultimi due step della procedura per accedere al Superbonus 110%.

Per chi non fosse riuscito a leggere la prima parte, ecco il link dell’articolo “Qual è la procedura per accedere al Superbonus 110%. Prima parte.”

Una volta verificata la regolarità dell’edificio o sanati gli eventuali abusi, si entra nel vivo della progettazione degli interventi trainanti e trainati del Superbonus 110%.

Vi ricordiamo brevemente l’elenco di questi interventi, chiariti nella circolare n. 24/E 8 agosto 2020 dall’Agenzia delle Entrate e presenti al comma 1 e 4 dell’art.119 del DL Rilancio:

Interventi trainanti Superbonus 110%:

• isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;
• antisismici e di riduzione del rischio sismico, che rientrano nel Sismabonus.

Interventi trainati Superbonus 110%:

• le spese sostenute per tutti gli interventi di efficientamento energetico dell’Ecobonus, nei limiti di detrazione o di spesa previsti per ciascun intervento;
• l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici;
• l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico;
• l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh.

Attenzione! Gli interventi trainati sono agevolati al 110% solo se realizzati congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e qualora assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

Ecco, in ordine, i passi da percorrere in questa che è la fase definitiva:

• Verifiche approfondite della struttura, ad esempio sondaggi per verificare la stratigrafia delle pareti o indagini strumentali in sito sulle strutture portanti.
• Diagnosi energetica dell’immobile allo stato attuale, in caso di Ecobonus 110%.
• Verifica sismica dell’edificio con individuazione degli interventi di miglioramento sismico, in caso di Sismabonus 110%.
• Progetto definitivo degli interventi per il miglioramento energetico e/o sismico o di altre eventuali opere non agevolabili al 110%, ma rientranti in altre categorie di beneficio, come Bonus Facciate 90%, Bonus Ristrutturazione 50%, etc.
• APE pre e post interventi che nel caso di condominio dev’essere un APE convenzionale, ossia un documento riassuntivo e ponderato dei dati ottenuti dagli APE di ciascuna unità immobiliare dell’edificio.

Questo tipo di APE non ha nessun valore legale ma è necessario per dimostrare il superamento delle due classi energetiche, come richiesto all’art.119 del DL Rilancio.

• Computo metrico estimativo, quel documento in cui sono riportate tutte lelavorazioni necessarie per realizzare un’opera con i relativi costi.

Il computo metrico ci permetterà di determinare l’importo dei lavori complessivo.

Per far questo dovremo utilizzare le voci del prezziario regionale o in alternativa riferirci ai prezzi riportati nelle guide sui “Prezzi informativi dell’edilizia” edite dalla casa editrice DEI, come indicato nel decreto attuativo del Mise “Riqualificazione energetica”.

Nell’ Allegato I del decreto ci vengono, inoltre, indicati i massimali di costo per ogni tipologia di intervento. Ciò vuol dire che, comunque, i prezzi indicati nel computo dovranno essere uguali o inferiori a questi massimali.

• Parcella spese tecniche, ossia la definizione del nostro compenso o del tecnico che si occuperà di seguirvi per il 110% e di redigere progetto, documenti e asseverazioni necessarie.

Questa sarà determinata come aliquota sull’importo dei lavori ottenuto dal computo metrico secondo il DM Giustizia del 17/06/2016 e rientrerà fra le spese agevolabili dal Superbonus 110%.

• Quadro economico dove vengono indicati i costi ricompresi nel Superbonus 110% e quelli relativi alle altre agevolazioni fiscali, come Bonus Facciate 90%, Bonus Ristrutturazione 50%, etc.
• Determinazione costi a carico del committente. Stabilito l’importo dei lavori complessivo andiamo a verificare se rientriamo nei limiti di spesa per ogni tipologia di intervento, indicati nell’art.119 del DL Rilancio e riepilogati anche nel seguente link relativo alla Risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020 dall’ Agenzia delle Entrate.

Se superiamo questi limiti, andremo a calcolare per differenza il costo che sarà a carico del committente, insieme ad altri eventuali costi che non sono agevolabili con il 110%.

Esempio pratico

A questo punto, è doveroso fare un esempio concreto che possa chiarirvi le idee.

Tipologia immobiliare: condominio composto da 6 unità immobiliari ad uso abitativo al piano primo e secondo, piano terra con locali adibiti a garage.

Abusi edilizi: alcune difformità all’interno delle unità immobiliari. Spese per la sanatoria degli abusi a carico di ciascun proprietario degli immobili interessati.

Interventi trainanti: isolamento termico su tutte le pareti esterne verticali.

Limite di spesa 40.000€ per cad. unità immobiliare

40.000€ x 6 = 240.000€

Totale limite di spesa per intervento di isolamento termico e tutte le opere ad esso connesso (es. montaggio impalcature, rimozione e rimontaggio di pluviali e gronde, etc) comprese le spese tecniche e per i visti di conformità

Interventi trainati: sostituzione degli infissi

Detrazione massima ammissibile 60.000€ per cad. unità immobiliare, quindi il limite di spesa è pari a 60.000€/1,1 (110%) = 54.545,45€ per cad. unità immobiliare

54.545,45€ x 6 = 327.272,70€

Totale limite di spesa per sostituzione infissi comprese le spese tecniche e per i visti di conformità

Come vedete, nel caso di interventi trainanti e trainati si deve considerare il limite di spesa per ogni intervento, a condizione che tali spese siano contabilizzate distintamente.

Inoltre, in riferimento agli interventi trainanti, per determinarne l’ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus 110%, occorre dividere la detrazione massima ammissibile prevista nelle norme di riferimento per l’aliquota di detrazione espressa in termini assoluti cioè: detrazione massima diviso 1,1.

Importo lavori:

Supponiamo che secondo i prezziari regionali o DEI abbiamo:

• 200€/mq per intervento di cappotto termico e tutte le relative opere connesse
• 450€/mq per sostituzione degli infissi

Ipotizziamo, inoltre, di avere una superficie pari a:

• 600mq per le pareti esterne verticali al piano primo e secondo (unità immobiliari ad uso abitativo)
• 300mq relativi alle pareti esterne verticali al piano terra (unità immobiliari ad uso garage)
• 60 mq relativi agli infissi da sostituire

Avremo, allora i seguenti importi lavori:

• 600mq x 200€/mq = 120.000€ per isolamento termico piano primo e secondo (unità immobiliari ad uso abitativo)
• 300mq x 200€/mq = 60.000€ per isolamento termico piano terra (unità immobiliari ad uso garage). Tali spese non rientrano nel Superbonus 110% in quanto i garage sono locali non riscaldati.
• 60mq x 450€/mq = 27.000€ per sostituzione infissi

Spese tecniche:

Come detto sopra, la parcella per le spese tecniche dovrà essere calcolata secondo il DM Giustizia del 17/06/2016, sulla base dell’importo lavori e rientrerà fra le spese agevolabili dal Superbonus 110%.

Per ora ci limitiamo ad ipotizzare che le spese per le prestazioni professionali del tecnico e del commercialista per il visto di conformità siamo pari a circa il 25% dell’importo lavori.

Quindi, avremo:

• 25% di 120.000€ = 30.000€
• 25% di 60.000€ = 15.000€
• 25% di 27.000€ = 6.750€
• Determinazione costi a carico del committente:

Con questa tabella calcoliamo quali sono i costi a carico del condominio in questo caso concreto, che andrà poi suddiviso per ogni singolo condòmino in base alle tabelle millesimali.

Attenzione! L’eccedenza tra l’importo lavori e il limite di spesa non viene recuperato in nessun modo.

Una volta definito il progetto e l’importo complessivo dei lavori, è arrivato il momento di nominare l’impresa esecutrice e di individuare il cessionario del credito.

Infatti, al posto di usufruire direttamente della detrazione pari al 110% delle spese sostenute, in quote di pari importo nei 5 anni successivi, l’art.121 del DL Rilancio introduce la possibilità di optare:

• per un contributo anticipato sotto forma di sconto da parte del fornitore di beni o servizi di importo massimo non superiore al corrispettivo dovuto, il così detto sconto in fattura;
• per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

In uno dei prossimi articoli parleremo proprio di questo, la cessione del credito alla banca: quale banca ad oggi offre le condizioni migliori? Qual è la procedura da seguire? Quali i documenti da presentare?

Andando avanti, prima dell’inizio lavori, noi tecnici dovremo predisporre:

• Pratica edilizia per l’esecuzione delle opere del 110%
• Progetto esecutivo per le opere edili, impiantistiche e strutturali
• Piano di sicurezza e coordinamento obbligatorio quando in cantiere sono presenti più imprese ai sensi del D.Lgs. 81/2008.

Ora è possibile dare inizio ai lavori relativi al Superbonus 110% e noi ci occuperemo di:

• Direzione lavori e contabilità delle opere
• Aggiornamento degli elaborati grafici
• Coordinamento della sicurezza

Una volta iniziati i lavori, l’opzione della cessione del credito potrà essere effettuata in relazione a ciascuno stato di avanzamento lavori che, per gli interventi ammessi al Superbonus 110%, non possono essere più di due.

Il primo stato di avanzamento, inoltre, deve riferirsi al almeno il 30% dell’intervento medesimo. Quindi, primo SAL 30%, secondo SAL 30% e saldo 40%.

Ai fini della cessione del credito saranno necessari i seguenti documenti, rilasciati al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori:

• Visto di conformità che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus 110%.
• Asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati e della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi di efficientamento energetico agevolati al 110%.
• Asseverazione da parte dei professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi antisismici agevolati al 110%.

Terminati i lavori, infine, un tecnico terzo, diverso dal progettista o dal direttore dei lavori, predisporrà l’APE ufficiale, che attesta l’effettivo superamento delle due classi energetiche, depositandolo presso il catasto regionale degli attestati di prestazione energetica degli edifici.