QUAL È LA PROCEDURA PER ACCEDERE AL SUPERBONUS 110%? SECONDA PARTE

Eccoci qua! Come promesso in questo articolo riprendiamo le fila e approfondiamo gli ultimi due step della procedura per accedere al Superbonus 110%.

Per chi non fosse riuscito a leggere la prima parte, ecco il link dell’articolo “Qual è la procedura per accedere al Superbonus 110%. Prima parte.”

Una volta verificata la regolarità dell’edificio o sanati gli eventuali abusi, si entra nel vivo della progettazione degli interventi trainanti e trainati del Superbonus 110%.

Vi ricordiamo brevemente l’elenco di questi interventi, chiariti nella circolare n. 24/E 8 agosto 2020 dall’Agenzia delle Entrate e presenti al comma 1 e 4 dell’art.119 del DL Rilancio:

Interventi trainanti Superbonus 110%:

  • isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro degli edifici, compresi quelli unifamiliari, con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare funzionalmente indipendente e che disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno, sita all’interno di edifici plurifamiliari;
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sulle parti comuni degli edifici, o con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari funzionalmente indipendenti e che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari;
  • antisismici e di riduzione del rischio sismico, che rientrano nel Sismabonus.

Interventi trainati Superbonus 110%:

  • le spese sostenute per tutti gli interventi di efficientamento energetico dell’Ecobonus, nei limiti di detrazione o di spesa previsti per ciascun intervento;
  • l’installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici;
  • l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su determinati edifici, fino ad un ammontare complessivo delle spese non superiore a euro 48.000 per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di euro2.400 per ogni kW di potenza nominale dell’impianto solare fotovoltaico;
  • l’installazione contestuale o successiva di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati, nel limite di spesa di 1.000 euro per ogni kWh.

Attenzione! Gli interventi trainati sono agevolati al 110% solo se realizzati congiuntamente con almeno uno degli interventi trainanti di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e qualora assicurino, nel loro complesso, il miglioramento di due classi energetiche oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.

STEP 3 Progetto definitivo e calcolo dell’importo lavori relativi al Superbonus 110%

Ecco, in ordine, i passi da percorrere in questa che è la fase definitiva:

  • Verifiche approfondite della struttura, ad esempio sondaggi per verificare la stratigrafia delle pareti o indagini strumentali in sito sulle strutture portanti.
  • Diagnosi energetica dell’immobile allo stato attuale, in caso di Ecobonus 110%.
  • Verifica sismica dell’edificio con individuazione degli interventi di miglioramento sismico, in caso di Sismabonus 110%.
  • Progetto definitivo degli interventi per il miglioramento energetico e/o sismico o di altre eventuali opere non agevolabili al 110%, ma rientranti in altre categorie di beneficio, come Bonus Facciate 90%, Bonus Ristrutturazione 50%, etc.
  • APE pre e post interventi che nel caso di condominio dev’essere un APE convenzionale, ossia un documento riassuntivo e ponderato dei dati ottenuti dagli APE di ciascuna unità immobiliare dell’edificio.

Questo tipo di APE non ha nessun valore legale ma è necessario per dimostrare il superamento delle due classi energetiche, come richiesto all’art.119 del DL Rilancio.

  • Computo metrico estimativo, quel documento in cui sono riportate tutte lelavorazioni necessarie per realizzare un’opera con i relativi costi.

Il computo metrico ci permetterà di determinare l’importo dei lavori complessivo.

Per far questo dovremo utilizzare le voci del prezziario regionale o in alternativa riferirci ai prezzi riportati nelle guide sui “Prezzi informativi dell’edilizia” edite dalla casa editrice DEI, come indicato nel decreto attuativo del Mise “Riqualificazione energetica”.

Nell’ Allegato I del decreto ci vengono, inoltre, indicati i massimali di costo per ogni tipologia di intervento. Ciò vuol dire che, comunque, i prezzi indicati nel computo dovranno essere uguali o inferiori a questi massimali.

  • Parcella spese tecniche, ossia la definizione del nostro compenso o del tecnico che si occuperà di seguirvi per il 110% e di redigere progetto, documenti e asseverazioni necessarie.

Questa sarà determinata come aliquota sull’importo dei lavori ottenuto dal computo metrico secondo il DM Giustizia del 17/06/2016 e rientrerà fra le spese agevolabili dal Superbonus 110%.

  • Quadro economico dove vengono indicati i costi ricompresi nel Superbonus 110% e quelli relativi alle altre agevolazioni fiscali, come Bonus Facciate 90%, Bonus Ristrutturazione 50%, etc.
  • Determinazione costi a carico del committente. Stabilito l’importo dei lavori complessivo andiamo a verificare se rientriamo nei limiti di spesa per ogni tipologia di intervento, indicati nell’art.119 del DL Rilancio e riepilogati anche nel seguente link relativo alla Risoluzione n. 60/E del 28 settembre 2020 dall’ Agenzia delle Entrate.

Se superiamo questi limiti, andremo a calcolare per differenza il costo che sarà a carico del committente, insieme ad altri eventuali costi che non sono agevolabili con il 110%.

Esempio pratico

A questo punto, è doveroso fare un esempio concreto che possa chiarirvi le idee.

Tipologia immobiliare: condominio composto da 6 unità immobiliari ad uso abitativo al piano primo e secondo, piano terra con locali adibiti a garage.

Abusi edilizi: alcune difformità all’interno delle unità immobiliari. Spese per la sanatoria degli abusi a carico di ciascun proprietario degli immobili interessati.

Interventi trainanti: isolamento termico su tutte le pareti esterne verticali.

Limite di spesa 40.000€ per cad. unità immobiliare

40.000€ x 6 = 240.000€

Totale limite di spesa per intervento di isolamento termico e tutte le opere ad esso connesso (es. montaggio impalcature, rimozione e rimontaggio di pluviali e gronde, etc) comprese le spese tecniche e per i visti di conformità

Interventi trainati: sostituzione degli infissi

Detrazione massima ammissibile 60.000€ per cad. unità immobiliare, quindi il limite di spesa è pari a 60.000€/1,1 (110%) = 54.545,45€ per cad. unità immobiliare

54.545,45€ x 6 = 327.272,70€

Totale limite di spesa per sostituzione infissi comprese le spese tecniche e per i visti di conformità

Come vedete, nel caso di interventi trainanti e trainati si deve considerare il limite di spesa per ogni intervento, a condizione che tali spese siano contabilizzate distintamente.

Inoltre, in riferimento agli interventi trainanti, per determinarne l’ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus 110%, occorre dividere la detrazione massima ammissibile prevista nelle norme di riferimento per l’aliquota di detrazione espressa in termini assoluti cioè: detrazione massima diviso 1,1.

Importo lavori:

Supponiamo che secondo i prezziari regionali o DEI abbiamo:

  • 200€/mq per intervento di cappotto termico e tutte le relative opere connesse
  • 450€/mq per sostituzione degli infissi

Ipotizziamo, inoltre, di avere una superficie pari a:

  • 600mq per le pareti esterne verticali al piano primo e secondo (unità immobiliari ad uso abitativo)
  • 300mq relativi alle pareti esterne verticali al piano terra (unità immobiliari ad uso garage)
  • 60 mq relativi agli infissi da sostituire

Avremo, allora i seguenti importi lavori:

  • 600mq x 200€/mq = 120.000€ per isolamento termico piano primo e secondo (unità immobiliari ad uso abitativo)
  • 300mq x 200€/mq = 60.000€ per isolamento termico piano terra (unità immobiliari ad uso garage). Tali spese non rientrano nel Superbonus 110% in quanto i garage sono locali non riscaldati.
  • 60mq x 450€/mq = 27.000€ per sostituzione infissi

Spese tecniche:

Come detto sopra, la parcella per le spese tecniche dovrà essere calcolata secondo il DM Giustizia del 17/06/2016, sulla base dell’importo lavori e rientrerà fra le spese agevolabili dal Superbonus 110%.

Per ora ci limitiamo ad ipotizzare che le spese per le prestazioni professionali del tecnico e del commercialista per il visto di conformità siamo pari a circa il 25% dell’importo lavori.

Quindi, avremo:

  • 25% di 120.000€ = 30.000€
  • 25% di 60.000€ = 15.000€
  • 25% di 27.000€ = 6.750€
  • Determinazione costi a carico del committente:

Con questa tabella calcoliamo quali sono i costi a carico del condominio in questo caso concreto, che andrà poi suddiviso per ogni singolo condòmino in base alle tabelle millesimali.

Attenzione! L’eccedenza tra l’importo lavori e il limite di spesa non viene recuperato in nessun modo.

costi superbonus

STEP 4 Fase esecutiva: inizio dei lavori relativi al Superbonus 110%

Una volta definito il progetto e l’importo complessivo dei lavori, è arrivato il momento di nominare l’impresa esecutrice e di individuare il cessionario del credito.

Infatti, al posto di usufruire direttamente della detrazione pari al 110% delle spese sostenute, in quote di pari importo nei 5 anni successivi, l’art.121 del DL Rilancio introduce la possibilità di optare:

  • per un contributo anticipato sotto forma di sconto da parte del fornitore di beni o servizi di importo massimo non superiore al corrispettivo dovuto, il così detto sconto in fattura;
  • per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

In uno dei prossimi articoli parleremo proprio di questo, la cessione del credito alla banca: quale banca ad oggi offre le condizioni migliori? Qual è la procedura da seguire? Quali i documenti da presentare?

Andando avanti, prima dell’inizio lavori, noi tecnici dovremo predisporre:

  • Pratica edilizia per l’esecuzione delle opere del 110%
  • Progetto esecutivo per le opere edili, impiantistiche e strutturali
  • Piano di sicurezza e coordinamento obbligatorio quando in cantiere sono presenti più imprese ai sensi del D.Lgs. 81/2008.

Ora è possibile dare inizio ai lavori relativi al Superbonus 110% e noi ci occuperemo di:

  • Direzione lavori e contabilità delle opere
  • Aggiornamento degli elaborati grafici
  • Coordinamento della sicurezza

Una volta iniziati i lavori, l’opzione della cessione del credito potrà essere effettuata in relazione a ciascuno stato di avanzamento lavori che, per gli interventi ammessi al Superbonus 110%, non possono essere più di due.

Il primo stato di avanzamento, inoltre, deve riferirsi al almeno il 30% dell’intervento medesimo. Quindi, primo SAL 30%, secondo SAL 30% e saldo 40%.

Ai fini della cessione del credito saranno necessari i seguenti documenti, rilasciati al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori:

  • Visto di conformità che attesti la sussistenza dei presupposti che danno diritto al Superbonus 110%.
  • Asseverazione del rispetto dei requisiti tecnici degli interventi effettuati e della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi di efficientamento energetico agevolati al 110%.
  • Asseverazione da parte dei professionisti incaricati della progettazione strutturale, direzione dei lavori delle strutture e collaudo statico della congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi antisismici agevolati al 110%.

Terminati i lavori, infine, un tecnico terzo, diverso dal progettista o dal direttore dei lavori, predisporrà l’APE ufficiale, che attesta l’effettivo superamento delle due classi energetiche, depositandolo presso il catasto regionale degli attestati di prestazione energetica degli edifici.

Eccoci alla fine del nostro viaggio verso il Superbonus 110%!

Spero di essere riuscita con la nostra procedura del Superbonus 110% in 4 step a semplificare tutti i passaggi.

Per qualunque dubbio non esitare a contattarci e se abiti nei comuni di Castelfidardo, Loreto, Osimo, Recanati, Porto Recanati, Sirolo, Numana, Camerano e Ancona, chiamaci per richiedere un sopralluogo gratuito e la tua valutazione preventiva.

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