Decreto Salva Casa 2024. Condono edilizio, sì o no?
Scopriamo insieme tutte le opportunità del Decreto Salva Casa, DL 69/2024
In questo articolo, cercheremo di spiegarti in maniera semplice e senza troppi tecnicismi cosa prevede il Decreto Salva Casa 2024 fornendoti esempi pratici e utili a capire quali sono le opportunità se
▶ Voi vendere casa e quindi devi dimostrare che il tuo immobile è conforme allo stato legittimo, ossia privo di abusi
▶ Vuoi comprare casa ed essere sicuro di acquistare un immobile senza difformità
▶ Vuoi effettuare nuovi interventi di ristrutturazione sull’immobile che deve per questo essere conforme allo stato legittimo
▶ Vuoi regolarizzare gli abusi già presenti sfruttando le semplificazioni in materia di sanatoria del D.L. SALVA CASA.
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Perché il Decreto Salva Casa non è un condono edilizio
Contrariamente a quanto detto e scritto da più fonti, sia in tv che sul web, iniziamo subito col dirti che il DL Salva Casa non è un condono edilizio!
Ma cos’è un condono edilizio? E’ un provvedimento speciale e temporaneo emanato dal Governo con specifiche leggi, con il quale è possibile regolarizzare opere abusive che non rispettano le normative edilizie ed urbanistiche.
Il Decreto Salva Casa, non prevede di cancellare con una spugna tutti gli abusi e le difformità realizzate in passato, qualsiasi esse siano, ma introduce delle modifiche al Testo Unico dell’Edilizia, già in vigore dal 2001, con semplificazioni in materia di sanatoria ed altri aspetti che vedremo più avanti.
Ci teniamo a specificare che la sanatoria, a differenza del condono, permette la regolarizzazione di abusi su lavori che potenzialmente si sarebbero potuti eseguire regolarmente, in quanto nel rispetto delle normative vigenti in ambito edilizio ed urbanistico.
Esempio pratico.
Appartamento in cui è stata demolita la parete tra cucina e soggiorno per creare un unico ambiente, senza presentazione del titolo abilitativo.
Questa demolizione può essere sanata se rispetta le normative vigenti, ad esempio, i requisiti aero illuminati del nuovo open space, previsti dal DM Sanità. In caso contrario, tale abuso può essere regolarizzato solo con un futuro condono.
Vediamo nel dettaglio e per punti, quali sono le modifiche introdotte dal Decreto Salva Casa:
- Stato legittimo degli immobili
- Tolleranze costruttive ed esecutive
- Semplificazioni in materia di sanatoria
- Agibilità degli immobili
- Cambio di destinazione d’uso
- Edilizia libera
1) Stato legittimo degli immobili
Lo stato legittimo di un immobile è quello stabilito da una serie di elaborati e documenti presenti all’interno di concessioni o pratiche edilizie che ne hanno legittimato la costruzione o la ristrutturazione.
È importante che l’immobile debba essere conforme a quanto stabilito dallo stato legittimo ogni qualvolta si vuole vendere o comprare casa, realizzare nuovi interventi di ristrutturazione e, di conseguenza, usufruire delle agevolazioni fiscali.
▶ Prima dell’entrata in vigore del Salva Casa, lo stato legittimo poteva essere definito dall’insieme di questi documenti
- Il titolo edilizio originario che ha consentito la realizzazione dell’immobile o il titolo in sanatoria che ne ha legittimato l’esistenza
- Tutti i titoli successivi che hanno interessato interventi sull’intero immobile
- Tutti i titoli successivi che hanno interessato interventi su porzioni di edificio o singola unità immobiliare.
▶ Con l’introduzione del D.L. Salva Casa, si stabilisce che lo stato legittimo viene definito con
- Il titolo edilizio originario che ha consentito la realizzazione dell’immobile o il titolo in sanatoria che ne ha legittimato l’esistenza oppure
- Tutti i titoli successivi che hanno interessato interventi sull’intero immobile, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi
- Tutti i titoli successivi che hanno interessato interventi su porzioni di edificio o singola unità immobiliare.
C’è stata effettivamente una semplificazione notevole nel definire qual è lo stato legittimo di un immobile anche se è raro trovare tra i documenti una verifica della legittimità dei titolo pregressi da parte dell’amministrazione e questo può rappresentare un ostacolo nell’applicazione della norma.
Viene inoltre specificato che ai fini della dimostrazione dello stato legittimo della singola unità immobiliare, non rilevano le difformità e gli abusi presenti sulle parti comuni dell’edificio, che pertanto non possono bloccare i lavori di riqualificazione di un appartamento.
Allo stesso modo le irregolarità presenti su un singolo immobile non hanno rilevanza sullo stato legittimo dell’edificio che quindi non possono rappresentare un ostacolo nelle realizzazione di opere di ristrutturazione delle parti comuni.
2) Tolleranze costruttive ed esecutive
Il Decreto Salva Casa introduce delle modifiche riguardanti le tolleranze costruttive ed esecutive già previste nel Testo Unico dell’Edilizia.
E’ considerata tolleranza costruttiva, tra stato di fatto e lo stato legittimo, il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari, realizzato entro il 24 maggio 2024, nel limite massimo del:
▶ del 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati
▶ del 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 metri quadrati
▶ del 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 metri quadrati
▶ del 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati
▶ del 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati.
Esempio pratico.
Appartamento di 105 mq con una altezza interna pari a 3,00 m nello stato attuale, mentre nello stato legittimo l’altezza rappresentata è di 3,10 m, con una differenza di 10 cm.
Ai sensi delle modifiche apportate dal Salva Casa, la tolleranza prevista per unità immobiliari con superficie tra i 100 e i 300 mq è del 4% che, su 3,10 m, risulta pari a 12,4 cm.
In questo caso la difformità riscontrata è considerata tollerabile e quindi non rappresenta un abuso edilizio.
Attenzione! Le tolleranze che riguardano le misure minime, che sono rilevanti in materia di distanze e di requisiti igienico sanitari, sono considerate in ogni caso pari al 2% di scostamento da quanto previsto dalla normativa.
Esempio pratico.
- L’altezza interna di una abitazione nei locali “principali” non può essere inferiore del 2% dei 2,70 m, quindi non inferiore a 2,65 m.
- Il distacco tra pareti finestrate di due abitazioni deve essere di 10 m ai sensi del DM 1444/68, ed è considerata tolleranza, l’effettiva distanza misurata di 9,98 m, pari ad una riduzione del 2%.
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3) Semplificazioni in materia di sanatoria
Come anticipato, il DL Salva Casa introduce delle modifiche al testo unico dell’edilizia che semplificano le modalità di presentazione delle sanatorie edilizie, tra queste una delle più rilevanti riguarda il superamento del concetto di Doppia Conformità.
Prima dell’entrata in vigore del Salva Casa, per poter ritenere regolarizzabile un intervento eseguito in assenza di pratica edilizia, questo doveva essere conforme alle normativa urbanistica ed edilizia, sia dell’epoca delle sua realizzazione, che nel momento della presentazione della domanda.
Il decreto ha introdotto la possibilità di usufruire di una doppia conformità semplificata la quale stabilisce che l’intervento deve essere conforme alla normativa urbanistica vigente, al momento della presentazione della domanda, mentre solo alla normativa edilizia vigente, al momento della realizzazione dell’intervento.
Esempio pratico.
Dopo aver effettuato un rilievo geometrico di una abitazione ci si accorge che l’immobile rispetta tutte le normative urbanistiche attuali ma sono state realizzate delle aperture finestrate dell’abitazione più piccole di quelle previste e che non sono rispettati i requisiti aero illuminanti degli ambienti abitativi stabiliti dal DM sanità del 5 luglio 1977 (normativa edilizia). I lavori sono stati fatti nel 1960, pertanto prima dell’entrata in vigore del DM sanità. La difformità riscontrata può essere sanata in quanto l’intervento deve rispettare solo le normative edilizie dell’epoca dell’abuso e la disciplina urbanistica del momento della presentazione della domanda.
Attenzione! Per usufruire della doppia conformità semplificata occorre versare un oblazione al Comune del 20% superiore rispetto a quella prevista dalla doppia conformità classica.
4) Agibilità degli immobili
Un argomento controverso introdotto dal Salva Casa e che lascia numerosi punti interrogativi sulla sua effettiva applicabilità, è quello riguardante la possibilità di poter asseverare ai fini dell’agibilità di un immobile, altezze e superfici inferiori rispetto agli standard normativi.
In particolare esiste la possibilità, da parte di un tecnico abilitato di asseverare
▶ Altezza interna minima inferiore a 2,70 m, fino ad un limite massimo di 2,40 m
▶ Superfici minime di alloggi monostanza fino ad un limite massimo di 20 mq, per una persona e fino a 28 mq per due persone.
Attenzione! Tali possibilità sussistono però solo nei seguenti casi
- I locali devono essere situati all’interno di edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie
- Deve essere contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire idonee condizioni igienico sanitarie, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell’alloggio e dei vani abitabili o la possibilità di un’adeguata ventilazione naturale o meccanica.
Quindi, non sono sempre ammesse le condizioni riportate sopra ma dipendono da una serie di condizioni che non sono sempre realizzabili con facilità.
5) Cambio di destinazione d’uso
Vengono ridefinite le regole per il cambio di destinazione d’uso degli immobili.
Le categorie di destinazione d’uso, definite dal DPR 380/2001, sono
- Residenziale
- a) Turistico-ricettiva
- Produttiva e direzionale
- Commerciale
- Rurale.
La semplificazione riguarda il cambio destinazione d’uso senza la realizzazione di opere all’interno della stessa categoria; fattispecie che è sempre consentita.
É sempre ammesso, inoltre, il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie sopra elencate, tranne quella rurale, e in tutte le zone urbanistiche, tranne quelle agricole.
Importante aspetto è quello che i cambi di destinazione d’uso non sono assoggettati ad obblighi di reperimento di ulteriori aree di servizi né di dotazioni minime di parcheggi.
Esempio pratico:
Voglio acquistare un immobile con destinazione d’uso produttiva ma voglio cambiarlo di destinazione in negozio. Posso farlo purché non eseguo interventi se l’immobile si trova in zona A, B o C del PRG comunale.
6) Edilizia libera
Gli interventi eseguibili in edilizia libera sono stati definiti con il DM del MIT del 2 marzo 2018 che ne fa un elenco dettagliato. Bisogna specificare però cosa vuol dire edilizia libera: non si tratta di interventi che possono essere eseguiti senza il rispetto di alcuna regola ma semplicemente di
▶ opere che possono essere realizzate senza la necessità di inviare edilizie quali CILA, SCIA, Permesso di Costruire.
Le opere tuttavia devono essere eseguite comunque nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le altre normative applicabili
- Norme igienico-sanitarie
- Norme antincendio
- Norme antisismiche
- Norme di sicurezza
- Norme sulle prestazioni energetiche
- Norme sul rischio idrogeologico
- Norme sui beni culturali e paesaggistici.
Il decreto Salva Casa ha esteso l’elenco delle attività e opere che possono essere realizzate in edilizia libera, aggiungendo
▶ Vetrate panoramiche amovibili (VEPA)
▶ Opere di protezione dal sole come tende e pergole bioclimatiche con telo retrattile.
Le VePa
Le VEPA sono delle vetrate amovibili totalmente trasparenti che possono essere realizzate per la chiusura di logge o di porticati al piano terra e che devono avere funzione di
▶ Protezione dagli agenti atmosferici
▶ Miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche
▶ Riduzione delle dispersioni termiche
▶ Parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche.
Purché tali elementi non configurino spazi stabilmente chiusi! Perciò è ovvio che non è possibile in alcun modo creare degli ambienti adibiti a locali abitabili (soggiorni, camere, cucine..), né tantomeno climatizzati o riscaldati perché ciò comporterebbe un aumento di volume dell’edificio con tutte le conseguenze del caso.
Le Pergole Bioclimatiche
Le pergole bioclimatiche sono opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, che devono avere telo retrattile anche impermeabile, essere addossate alle unità immobiliari e avere strutture di sostegno fisse.
In ogni caso le pergole
▶ Non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici
▶ Devono avere caratteristiche tecnico costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente
▶ Devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.
Esempio pratico.
Nell’ambito dei lavori di ristrutturazione del mio immobile ho intenzione di realizzare una pergola bioclimatica per poter avere una zona giorno più grande.
Non posso farlo! Le pergole bioclimatiche non possono creare spazi stabilmente chiusi. Posso sfruttare lo spazio esterno d’estate per posizionare tavolo e sedie e godermi dello spazio all’aperto protetto dall’ombra della pergola.
Abbiamo illustrato con esempi pratici
▶ Che il Decreto Salva Casa non è un condono, ma uno strumento normativo che introduce modifiche alla legislazione vigente
▶ Come le novità introdotte possano essere sfruttate per eseguire lavori di ristrutturazione o adeguare un’unità immobiliare in vista di una compravendita.
Noi di Home Design siamo qui per aiutarti a valutare se queste opportunità possono fare al caso tuo e come applicarle al meglio.